جمعه , فروردین ۳۱ ۱۳۹۷
قالب وردپرس درنا توس
خانه / قانون / نکات حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

نکات حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

[ad_1]

شاید امروزه یکی از مهم‌ترین تصمیم‌های هر زوجی، خرید خانه باشد چرا که هم هزینه‌ی زیادی در قبال آن باید پرداخت کنند و هم به احتمال زیاد به این زودی‌ها اقدام به تعویض خانه‌شان نخواهند کرد. به همین دلیل لازم است در هنگام خرید منزل، به پاره‌ای از نکات حقوقی توجه کنید تا در آینده مشکلی پیش نیاید. در ادامه به بخشی از این نکات حقوقی در خرید خانه اشاره می‌کنیم.

۱. حصول اطمینان از مالکیت فروشنده

نخستین نکته‌ای که در خرید هر ملک یا خانه‌ای وجود دارد، حصول اطمینان از مالکیت فروشنده است. البته این نکته مختص به خرید خانه نبوده و در تمامی خرید و فروش‌ها جاری است. ولی ممکن است در خصوص خانه، به‌دلیل هزینه‌ی زیادی که صرف می‌شود، اهمیت بیشتری پیدا کند. برای اطمینان حاصل کردن از مالکیت فروشنده باید به اسناد مالکیت او توجه کرد. اگر ملک مورد معامله دارای سند رسمی است، سند مزبور باید به‌دقت بررسی شده و از درج نام صحیح و کامل فروشنده به عنوان مالک، اطمینان حاصل شود. هرگاه هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده است و او می‌خواهد ملک را به استناد مبایعه‌نامه (قولنامه) به فروش برساند، لازم است درج نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه بررسی شود.

۲. دارا بودن اختیار فروش ملک

اختیار فروش ملک از نکات حقوقی در خرید خانه

گاه ممکن است شخصی به وکالت از دیگری قصد فروش ملکی را داشته باشد. در این فرض علاوه بر حصول اطمینان از مالکیت موکل (شخصی که برای فروش وکالت داده است) به صورتی که در بند پیشین گفته شد، صحت وکالت اعطا شده نیز باید بررسی شود. به عبارت دیگر باید بررسی شود که آیا وکیل، اختیار فروش ملک از طرف مالک را دارد یا آنکه وکالتنامه‌ی موصوف، اختیاری به‌غیر از فروش خانه را به وکیل اعطا کرده است. در صورتی که صراحتا در وکالتنامه اختیار فروش ملک مورد معامله به وکیل داده نشده باشد، وکیل حق انجام چنین معامله‌ای را ندارد و خریدار باید از معامله کردن با وی اجتناب کند و به سراغ مالک اصلی برود.

هم‌چنین از معتبر بودن وکالتنامه باید اطمینان حاصل کرد. چراکه ممکن است تاریخ وکالتنامه منقضی شده یا موکل، وکیل را پیش‌تر عزل کرده باشد. بنابراین با انجام یک استعلام، می‌توان از به‌روز بودن و معتبر بودن وکالتنامه مطمئن شد.

علاوه بر این، در معاملاتی که به استناد مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرند، خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده (که در این فرض شخصی است که نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه ذکر شده) از حق فروش خانه منع نشده باشد. توضیح آن‌که گاهی اوقات شخص ملکی را به این شرط خریداری می‌کند که تنها خود از آن استفاده کرده و از انتقال آن به دیگری خودداری کند. در این صورت، معامله‌ای که شخص اخیر در مورد ملک مذکور انجام می‌دهد صحیح نیست. برای نمونه، علی به موجب یک مبایعه‌نامه، خانه‌ای را از حسن می‌خرد. هرگاه در مبایعه‌نامه ذکر شده باشد که علی برای مدتی معین حق فروش خانه را به دیگری ندارد، معامله‌ای که علی در مدت مزبور در مورد خانه انجام دهد صحیح نیست.

بنابراین لازم است خریدار، علاوه بر بررسی صفحه‌ی اول مبایعه‌نامه که معمولا به درج نام طرفین مبایعه‌نامه اختصاص دارد و حصول اطمینان از مالکیت فروشنده، سایر مواد مبایعه‌نامه را نیز بررسی کند تا مطمئن شود فروشنده علاوه بر مالکیت، حق انتقال ملک را نیز دارد.

۳. تطبیق مشخصات مندرج در سند با ملک

لازم است نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی آن تا حد امکان با اطلاعات مندرج در مبایعه‌نامه یا سند تطبیق داده شود و در صورت وجود مغایرت، از انجام معامله پیش از اصلاح سند خودداری شود.

۴. در رهن یا بازداشت نبودن ملک

در رهن یا بازداشت نبودن ملک از نکات حقوقی در خرید خانه

نکته‌ی حقوقی دیگر که در خرید خانه باید مورد توجه قرار گیرد، آزاد بودن ملک یا به‌اصطلاح حقوقی طِلق بودن آن است. گاه ممکن است فروشنده‌، خانه‌ی خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد. در این فرض هرچند اصولا تنظیم مبایعه‌نامه امکان‌پذیر است ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است. بنابراین در این موارد توصیه می‌شود که تدابیر لازم جهت انجام امور فوق توسط فروشنده به عمل آید تا تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه نشود. یکی از بهترین راهکارهای موجود در این خصوص این است که فروشنده به خریدار وکالت فک رهن یا رفع بازداشت اعطا کند و خریدار نیز بخشی از پول خرید خانه (ثمن معامله) را به این کار اختصاص بدهد. یعنی به‌جای آن‌که تمامی ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، مقداری از آن را صرف پرداخت دین یا تعهد مالی‌ای نماید که ملک فروشنده به دلیل آن در رهن یا بازداشت قرار دارد. سپس با وکالتنامه‌ای که از فروشنده در دست دارد مبادرت به انجام امور فک رهن یا رهن بازداشت کند. (از آن‌جایی که انجام این کار ظرافت‌های خاص حقوق را می‌طلبد پیشنهاد می‌شود که در خصوص آن حتما با یک وکیل مشورت به عمل آید.)

۵. اخذ مفاصاحساب‌های لازم

پیش از فروش ملک، فروشنده باید تعهدات مالی مربوط به خانه را پرداخت کند و مفاصاحساب‌های مربوطه را به خریدار تحویل دهد. ازجمله‌ی این موارد، مفاصاحساب شهرداری در خصوص پرداخت عوارض نوسازی است. دریافت مفاصاحساب دارایی هم ضروری است. هم‌چنین در خصوص آپارتمان‌ها، فروشنده باید گواهی عدم وجود شارژ معوقه را تحویل خریدار دهد.

۶. تعیین تکلیف قرارداد اجاره‌ی ملک

گاه ممکن است ملک مورد معامله در اجاره‌ی دیگری باشد. هرچند از نظر قانونی و در صورت عدم وجود شرط خلاف، انتقال مالکیت عین مستأجره (ملک اجاره شده) با مانعی روبه‌رو نیست ولی بهتر است قبل از خرید خانه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستأجر روشن شود. هرگاه توافق بر این است که قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شود، اقدامات لازم در این خصوص به عمل آید.

۷. حصول اطمینان از درج انشعابات آب، برق و گاز در سند

انتقال انشعابات آب برق گاز و تلفن از نکات حقوقی در خرید خانه

اصولا انشعابات آب، برق و گاز هر ملک به همراه آن به فروش می‌رسد. با این حال لازم است که از درج آنها در مبایعه‌نامه یا سند اطمینان حاصل شود. در خصوص تلفن این اصل وجود ندارد و خط تلفن تنها در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد. به همین دلیل در خصوص خط تلفن باید دقت بیشتری به‌خرج داد.

۸. تصریح به انتقال پارکینگ و انباری

هرگاه توافق طرفین بر این است که ملک همراه با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. هم‌چنین هرگاه ملکی بیش از یک پارکینگ داشته و تمامی آنها قرار است منتقل شود، این موضوع باید صراحتا در اسناد قید شود. در غیر این صورت فروشنده الزامی به این انتقال ندارد.

هرچند کنترل موارد فوق برعهده‌ی سردفتر یا صاحب بنگاهی است که مبادرت به تنظیم سند یا مبایعه‌نامه می‌کند، با جود این، به‌دلیل پاره‌ای ملاحظات لازم است که خودِ خریدار نیز این موارد را بررسی و کنترل کند.

[ad_2]

لینک منبع

قالب وردپرس

درباره ی admin

مطلب پیشنهادی

واقعیت طلاق خوب یا بد

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد واقعیت طلاق خوب یا بد من …

وظایف شورای نگهبان و حیطه اختیارات این مرجع

[ad_1] از جمله نهادهای مهم حکومتی، شورای نگهبان است که مطابق اصل ۹۱ قانون اساسی …

سه مطلب کاربردی دیگر در خصوص ضمانت

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد سه مطلب کاربردی دیگر در خصوص …

قرار تعویق صدور حکم

[ad_1] دی ۲۵, ۱۳۹۶ کیفری ۲۳۰ بازدید شاید این …

ابطال سند رسمی در رویه دادگاهها

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد ابطال سند رسمی در رویه دادگاهها …

وظایف مشاور حقوقی چیست؟

[ad_1] لطفا منتظر باشید… × × ورود با فیســبوک ورود با گـوگـــل [ad_2] لینک منبع …

زمین های ملی شده

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد زمین های ملی شده؛ تاریخچه و …

آپارتمان برخی مسائل حقوقی تملک آپارتمانها

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد آپارتمان برخی مسائل حقوقی تملک آپارتمانها …

معاونت در جرم

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد معاونت در جرم به اختصار معاونت …

گواهی سوء پیشینه محرومیت از حقوق اجتماعی

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد گواهی سوء پیشینه محرومیت از حقوق …

چرا حمل اسلحه جرم است و مجازات آن چیست؟

[ad_1] یکی از شیوه‌هایی که از طریق آن می‌توان انجام برخی رفتارها را ممنوع کرد، …

تملک املاک توسط دولت و شهرداری ها

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد تملک املاک توسط دولت و شهرداری …

تغییر نام؛ نمونه هایی از پرونده های یک وکیل دادگستری

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد تغییر نام؛ نمونه هایی از پرونده …

کورتاژ؛ مهمترین مسائل قانونی سقط جنین

کورتاژ؛ مهمترین مسائل قانونی سقط جنین   کورتاژ؛ مهمترین مسائل قانونی سقط جنین ماده ۴۲۴ …

عفو و انواع آن در قوانین حقوقی

عفو و انواع آن در قوانین حقوقی   عفو و بخشش نهایی از آن پروردگاری …

برخی سوالات رایج حقوقی

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد برخی سوالات رایج حقوقی اجرت المثل …

مناقصه چیست و چه کاربردی دارد؟

[ad_1] مناقصه در لغت‌نامه‌ی دهخدا خریدن مال یا اموال و … از طرف مأمور رسمی …

رویه قضایی در خصوص شرب خمر و نگهداری مشروبات الکلی

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد رویه قضایی در خصوص شرب خمر …

حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خرید است؟ حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خرید است؟ جزییات بیشتر : حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خریدن است؟

حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خرید است؟ حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خرید است؟ جزییات بیشتر : حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خریدن است؟

حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری قابل خرید است؟ حبس تعزیری چیست؟ آیا حبس تعزیری …

شرایط اجرای قصاص چگونه است؟

شرایط اجرای قصاص چگونه است؟

شرایط اجرای قصاص چگونه است؟   شرایط اجرای قصاص : صرف وجود شرایطی که برای …

انواع معافیت های سربازی ۹۶ / قوانین جدید معافیت سربازی ۹۶ / معافیت سربازی ۹۶

انواع معافیت های سربازی ۹۶ / قوانین جدید معافیت سربازی ۹۶ / معافیت سربازی ۹۶

  انواع معافیت های سربازی ۹۶ / قوانین جدید معافیت سربازی ۹۶ / معافیت سربازی …

رابطه نامشروع، برخی جرایم منافی عفت

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد رابطه نامشروع، برخی جرایم منافی عفت …

سند رسمی چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

[ad_1] آنچه در ابتدا از واژه‌ی سند می‌فهمیم، نوشته‌ای روی کاغذ است که چند امضاء …

مجازات رابطه نامشروع و جزئیاتی بیشتر درباره آن

[ad_1] یکی از چالش‌برانگیزترین جرائم در نظام حقوقی ایران، جرم رابطه نامشروع است که در …

قانون تملک آپارتمان چه قانونی است؟

[ad_1] مدت‌هاست خانه‌های یک طبقه‌ای و حیاط‌دار جای خود را به آپارتمان‌ها و خانه‌های چند …

صلاحیت دیوان بین المللی دادگستری چیست؟

[ad_1] در داخل مرزهای هر سرزمینی، مردم برای حل اختلافات خود به دادگاه‌های آن کشور …

۱۲ درس موفقیت از نگاه مدیرعامل قهوه استارباکس

[ad_1] در سال ۱۹۷‍۱ کافه‌ای در بازار تاریخی پایک پِلِیس (Pike Place Market) در سیاتل …

وکالت در طلاق

[ad_1] ۱۸ ساعت پیش خانواده ۹ بازدید شاید این …

چک از منظر اختلاف نظرهای قضایی

[ad_1] شاید این مطالب برایتان مفید باشد چک از منظر اختلاف نظرهای قضایی …

چگونه وکیل شویم؛ آشنایی با نحوه برگزاری آزمون ورودی کانون وکلای دادگستری و شرایط آن

[ad_1] ورود به دنیای وکالت آرزوی بسیاری از جوانانی است که دارای تحصیلات مرتبط با …

دیدگاهتان را بنویسید