یکشنبه , تیر ۳۱ ۱۳۹۷
قالب وردپرس درنا توس
جدیدترین مطالب سایت نایاب
خانه / قانون / نکات حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

نکات حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

[ad_1]

شاید امروزه یکی از مهم‌ترین تصمیم‌های هر زوجی، خرید خانه باشد چرا که هم هزینه‌ی زیادی در قبال آن باید پرداخت کنند و هم به احتمال زیاد به این زودی‌ها اقدام به تعویض خانه‌شان نخواهند کرد. به همین دلیل لازم است در هنگام خرید منزل، به پاره‌ای از نکات حقوقی توجه کنید تا در آینده مشکلی پیش نیاید. در ادامه به بخشی از این نکات حقوقی در خرید خانه اشاره می‌کنیم.

۱. حصول اطمینان از مالکیت فروشنده

نخستین نکته‌ای که در خرید هر ملک یا خانه‌ای وجود دارد، حصول اطمینان از مالکیت فروشنده است. البته این نکته مختص به خرید خانه نبوده و در تمامی خرید و فروش‌ها جاری است. ولی ممکن است در خصوص خانه، به‌دلیل هزینه‌ی زیادی که صرف می‌شود، اهمیت بیشتری پیدا کند. برای اطمینان حاصل کردن از مالکیت فروشنده باید به اسناد مالکیت او توجه کرد. اگر ملک مورد معامله دارای سند رسمی است، سند مزبور باید به‌دقت بررسی شده و از درج نام صحیح و کامل فروشنده به عنوان مالک، اطمینان حاصل شود. هرگاه هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده است و او می‌خواهد ملک را به استناد مبایعه‌نامه (قولنامه) به فروش برساند، لازم است درج نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه بررسی شود.

۲. دارا بودن اختیار فروش ملک

اختیار فروش ملک از نکات حقوقی در خرید خانه

گاه ممکن است شخصی به وکالت از دیگری قصد فروش ملکی را داشته باشد. در این فرض علاوه بر حصول اطمینان از مالکیت موکل (شخصی که برای فروش وکالت داده است) به صورتی که در بند پیشین گفته شد، صحت وکالت اعطا شده نیز باید بررسی شود. به عبارت دیگر باید بررسی شود که آیا وکیل، اختیار فروش ملک از طرف مالک را دارد یا آنکه وکالتنامه‌ی موصوف، اختیاری به‌غیر از فروش خانه را به وکیل اعطا کرده است. در صورتی که صراحتا در وکالتنامه اختیار فروش ملک مورد معامله به وکیل داده نشده باشد، وکیل حق انجام چنین معامله‌ای را ندارد و خریدار باید از معامله کردن با وی اجتناب کند و به سراغ مالک اصلی برود.

هم‌چنین از معتبر بودن وکالتنامه باید اطمینان حاصل کرد. چراکه ممکن است تاریخ وکالتنامه منقضی شده یا موکل، وکیل را پیش‌تر عزل کرده باشد. بنابراین با انجام یک استعلام، می‌توان از به‌روز بودن و معتبر بودن وکالتنامه مطمئن شد.

علاوه بر این، در معاملاتی که به استناد مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرند، خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده (که در این فرض شخصی است که نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه ذکر شده) از حق فروش خانه منع نشده باشد. توضیح آن‌که گاهی اوقات شخص ملکی را به این شرط خریداری می‌کند که تنها خود از آن استفاده کرده و از انتقال آن به دیگری خودداری کند. در این صورت، معامله‌ای که شخص اخیر در مورد ملک مذکور انجام می‌دهد صحیح نیست. برای نمونه، علی به موجب یک مبایعه‌نامه، خانه‌ای را از حسن می‌خرد. هرگاه در مبایعه‌نامه ذکر شده باشد که علی برای مدتی معین حق فروش خانه را به دیگری ندارد، معامله‌ای که علی در مدت مزبور در مورد خانه انجام دهد صحیح نیست.

بنابراین لازم است خریدار، علاوه بر بررسی صفحه‌ی اول مبایعه‌نامه که معمولا به درج نام طرفین مبایعه‌نامه اختصاص دارد و حصول اطمینان از مالکیت فروشنده، سایر مواد مبایعه‌نامه را نیز بررسی کند تا مطمئن شود فروشنده علاوه بر مالکیت، حق انتقال ملک را نیز دارد.

۳. تطبیق مشخصات مندرج در سند با ملک

لازم است نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی آن تا حد امکان با اطلاعات مندرج در مبایعه‌نامه یا سند تطبیق داده شود و در صورت وجود مغایرت، از انجام معامله پیش از اصلاح سند خودداری شود.

۴. در رهن یا بازداشت نبودن ملک

در رهن یا بازداشت نبودن ملک از نکات حقوقی در خرید خانه

نکته‌ی حقوقی دیگر که در خرید خانه باید مورد توجه قرار گیرد، آزاد بودن ملک یا به‌اصطلاح حقوقی طِلق بودن آن است. گاه ممکن است فروشنده‌، خانه‌ی خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد. در این فرض هرچند اصولا تنظیم مبایعه‌نامه امکان‌پذیر است ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است. بنابراین در این موارد توصیه می‌شود که تدابیر لازم جهت انجام امور فوق توسط فروشنده به عمل آید تا تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه نشود. یکی از بهترین راهکارهای موجود در این خصوص این است که فروشنده به خریدار وکالت فک رهن یا رفع بازداشت اعطا کند و خریدار نیز بخشی از پول خرید خانه (ثمن معامله) را به این کار اختصاص بدهد. یعنی به‌جای آن‌که تمامی ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، مقداری از آن را صرف پرداخت دین یا تعهد مالی‌ای نماید که ملک فروشنده به دلیل آن در رهن یا بازداشت قرار دارد. سپس با وکالتنامه‌ای که از فروشنده در دست دارد مبادرت به انجام امور فک رهن یا رهن بازداشت کند. (از آن‌جایی که انجام این کار ظرافت‌های خاص حقوق را می‌طلبد پیشنهاد می‌شود که در خصوص آن حتما با یک وکیل مشورت به عمل آید.)

۵. اخذ مفاصاحساب‌های لازم

پیش از فروش ملک، فروشنده باید تعهدات مالی مربوط به خانه را پرداخت کند و مفاصاحساب‌های مربوطه را به خریدار تحویل دهد. ازجمله‌ی این موارد، مفاصاحساب شهرداری در خصوص پرداخت عوارض نوسازی است. دریافت مفاصاحساب دارایی هم ضروری است. هم‌چنین در خصوص آپارتمان‌ها، فروشنده باید گواهی عدم وجود شارژ معوقه را تحویل خریدار دهد.

۶. تعیین تکلیف قرارداد اجاره‌ی ملک

گاه ممکن است ملک مورد معامله در اجاره‌ی دیگری باشد. هرچند از نظر قانونی و در صورت عدم وجود شرط خلاف، انتقال مالکیت عین مستأجره (ملک اجاره شده) با مانعی روبه‌رو نیست ولی بهتر است قبل از خرید خانه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستأجر روشن شود. هرگاه توافق بر این است که قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شود، اقدامات لازم در این خصوص به عمل آید.

۷. حصول اطمینان از درج انشعابات آب، برق و گاز در سند

انتقال انشعابات آب برق گاز و تلفن از نکات حقوقی در خرید خانه

اصولا انشعابات آب، برق و گاز هر ملک به همراه آن به فروش می‌رسد. با این حال لازم است که از درج آنها در مبایعه‌نامه یا سند اطمینان حاصل شود. در خصوص تلفن این اصل وجود ندارد و خط تلفن تنها در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد. به همین دلیل در خصوص خط تلفن باید دقت بیشتری به‌خرج داد.

۸. تصریح به انتقال پارکینگ و انباری

هرگاه توافق طرفین بر این است که ملک همراه با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. هم‌چنین هرگاه ملکی بیش از یک پارکینگ داشته و تمامی آنها قرار است منتقل شود، این موضوع باید صراحتا در اسناد قید شود. در غیر این صورت فروشنده الزامی به این انتقال ندارد.

هرچند کنترل موارد فوق برعهده‌ی سردفتر یا صاحب بنگاهی است که مبادرت به تنظیم سند یا مبایعه‌نامه می‌کند، با جود این، به‌دلیل پاره‌ای ملاحظات لازم است که خودِ خریدار نیز این موارد را بررسی و کنترل کند.

[ad_2]

لینک منبع

قالب وردپرس

درباره ی admin

مطلب پیشنهادی

مجازات های تتمیمی (تکمیلی) اشخاص حقوقی

[ad_1] مجازات های تتمیمی (تکمیلی) اشخاص حقوقی توضیح: مجازاتهای تتمیمی یا تکمیلی به مجازات هایی …

وکیل طلاق توافقی

[ad_1] در بخش نخست، راجع به یکی از حالات طلاق توافقی(گواهی عدم امکان سازش) و …

تملک املاک توسط دولت و شهرداری ها

[ad_1] تملک املاک توسط دولت و شهرداری ها قوانینی که در حال حاضر در ارتباط …

سه مطلب کاربردی دیگر در خصوص ضمانت

[ad_1] سه مطلب کاربردی دیگر در خصوص ضمانت برای ملاحظه مطلبی دیگر در خصوص ضمانت، …

لواط و تفخیذ در قانون مجازات اسلامی

[ad_1] لواط و تفخیذ در قانون مجازات اسلامی ماده ۲۳۳ قانون مجازات اسلامی: «لواط عبارت …

حق بیمه نحوه وصول مطالبات سازمان تأمین اجتماعی

[ad_1] حق بیمه نحوه وصول مطالبات سازمان تأمین اجتماعی  کارفرما موظف است حق بیمه کارگر …

نکاتی در خصوص مادۀ ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی

[ad_1] نکاتی در خصوص مادۀ ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی مادۀ ۲۴ قانون اجرای احکام …

الزام به تنظیم سند رسمی نکته های بدیع

[ad_1] الزام به تنظیم سند رسمی نکته های بدیع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی …

ابطال سند رسمی در رویه دادگاهها

[ad_1] ابطال سند رسمی در رویه دادگاهها کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند …

قرار تعویق صدور حکم

[ad_1] قرار تعویق صدور حکم؛ نکته های کاربردیماده ۴۰ قانون مجازات اسلامی: «در جرایم موجب …

حضانت فرزند زیر و بم حقوقی

[ad_1] حضانت فرزند زیر و بم حقوقی سوال: حضانت فرزندان، در صورت طلاق یا اختلافات …

مهریه عندالمطالبه و مهریه عندالاستطاعه

[ad_1] با توجه به مادۀ ۲۲ قانون حمایت خانوده مصوب ۱۳۹۱ میزان مهریه تا ۱۱۰ …

تفکیک املاک-نحوه اقدام و چند نکته

[ad_1] تفکیک املاک-نحوه اقدام و چند نکته با توجه به ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت …

ابطال صورت مجلس تفکیکی

[ad_1] ابطال صورت مجلس تفکیکی صورت مجلس تفکیکی پس از انجام و پرداخت هزینه های …

معاونت در جرم

[ad_1] معاونت در جرم به اختصار معاونت در جرم آن است که شخصی بدون آنکه …

نکته هایی در خصوص تنفیذ طلاق خارجی

[ad_1] نکته هایی در خصوص تنفیذ طلاق خارجی در پرونده های متعددی که به عنوان …

رأی وحدت رویه چیست

[ad_1] رأی وحدت رویه در سیستم قضایی ایران، بسیار مهم و کاربردی است و به …

مشاوره با وکیل دادگستری در دعوای الزام به تنظیم رسمی

[ad_1] مشاوره با وکیل دادگستری در دعوای الزام به تنظیم رسمی یکی از دعاوی شایعی …

اسناد لازم الاجرا و مصادیق آن

[ad_1] اسناد لازم الاجرا و مصادیق آن همه اسناد رسمی، لازم الاجرا نیستند و نمی …

گواهی سوء پیشینه محرومیت از حقوق اجتماعی

[ad_1] گواهی سوء پیشینه محرومیت از حقوق اجتماعی ماده ۲۵ قانون مجازات اسلامی: «محکومیت قطعی …

وکیل جرایم رایانه ای

[ad_1] جرایم رایانه ای سایبری تخریب یا اخلال در داده ها یا  سیستم ها ی …

انتخاب مدیر عامل در شرکتهای سهامی-قسمت اول

[ad_1] انتخاب مدیر عامل در شرکتهای سهامی-قسمت اول معمولا مدیر عامل از میان اعضای هیئت …

ماده ۱۰۱ قانون شهرداری؛ مطالب مرتبط

[ad_1] ماده ۱۰۱ قانون شهرداری؛ مطالب مرتبط ماده واحده-  ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری: ادارات …

دعاوی کارگر و کارفرما مراجع حل اختلاف

[ad_1] دعاوی کارگر و کارفرما مراجع حل اختلاف مطابق ماده ۱۵۷ قانون کار، “رسیدگی به …

شکایت از قاضی (برخی از مهمترین تخلفات قضات)

[ad_1] شکایت از قاضی (برخی از مهمترین تخلفات قضات) ۱-  دستور جلب متهم بدون رعایت …

جرایم اینترنتی و سایبری دادسرا و نقش وکیل

[ad_1] جرایم اینترنتی و سایبری دادسرا و نقش وکیل استفاده ی روزافزون مردم از کامپیوتر، …

مدت مدیریت در شرکتهای سهامی

[ad_1] مدت مدیریت در شرکتهای سهامی طبق ماده ۱۰۹ لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت …

دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

[ad_1] آرایی که هیات حل اختلاف ثبت صادر می کند ممکن است یکی از موارد …

تغییر اسم و تغییر سن

[ad_1] از مشکلات و مصائبی که، مخصوصا، برای متولدین دهه شصت و هفتاد به وفور …

وکیل کیفری وکیل متهم بایسته ها

[ad_1] وکیل کیفری وکیل متهم  بایسته ها وکالت از طرف متهم، برای وکیل دادگستری، گرچه …

دیدگاهتان را بنویسید

Copy Protected by
Chetan's WP-Copyprotect.